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Ven. 4 sept.
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Murs commerciaux · Metz (57) · Locataire : leader de la beauté en France
Les murs d'une parfumerie exploitée par le leader de la beauté en France, au pied de l'ancien Printemps réhabilité, sur l'artère commerçante n°1 du centre-ville messin.
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L'opération
Tantiem acquiert 467 m² de murs commerciaux rue Serpenoise, dans l'immeuble qui abritait Le Bon Marché puis Le Printemps, aujourd'hui intégralement réhabilité par Nouveau Siècle, filiale de Bouygues Immobilier.
L'ensemble est situé au cœur du site patrimonial remarquable de Metz. Sa façade en grès des Vosges et pierre de Jaumont est restaurée, les étages deviennent des logements haut de gamme, et le rez-de-chaussée retrouve sa vocation d'origine : le commerce.
C'est ce rez-de-chaussée que nous achetons, loué au leader de la beauté en France dans le cadre d'un bail commercial neuf. L'opération est financée sans levier bancaire.
Fiche technique
L'emplacement
La rue Serpenoise n'est pas un emplacement qui promet de s'améliorer. C'est un emplacement dont la remise à niveau est déjà financée, engagée et datée.
Au cœur de Metz, la rue Serpenoise s'est réinventée ces dernières années, avec les travaux d'aménagement de la ville, l'arrivée de la Fnac dans les prochains mois et la réhabilitation d'immeubles patrimoniaux. Notre local se trouve au milieu.
Chronologie
Les surfaces commerciales de la rue sont réunies pour donner naissance au Bon Marché. Entrée monumentale, façade en grès des Vosges, fenêtres à double hauteur.
Le bâtiment devient Le Printemps et s'installe durablement dans la mémoire commerciale des Messins.
La Ville et l'Eurométropole inaugurent la « Serpentine ». La rue devient le cœur du plateau piétonnier.
Nouveau Siècle, filiale de Bouygues Immobilier, transforme les étages en logements et restaure la façade. Les commerces reviennent en pied d'immeuble.
Bail commercial neuf de 10 ans dont 4 fermes. C'est l'actif que finance cette opération.
L'enseigne quitte les Galeries Lafayette pour le 57-59 rue Serpenoise, dans l'ancien siège de la Société Générale. 1 600 m² de vente, un projet annoncé à près de 10 M€.
Le locataire
Le loyer est versé par la maison mère, filiale du premier groupe de distribution beauté en Europe.
Ce réseau, fondé à Lille en 1984, est le premier réseau de parfumeries de France en nombre de magasins et le numéro deux de la parfumerie sélective en chiffre d'affaires, derrière Sephora et devant Marionnaud.
La parfumerie sélective reste l'un des formats les plus résistants du commerce de centre-ville : panier moyen élevé, forte fidélité, et une part de conseil en magasin qui résiste au commerce en ligne.
Ce que dit le bail
Les chiffres
Le loyer couvre 6,0 % de rendement net la première année. Tantiem complète jusqu'à 7,0 % pour le lancement de ce projet. À partir de l'année 2, le rendement suit le loyer et son indexation.
| Poste | Montant | Commentaire |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition | 2 520 680 € | Prix négocié avec le vendeur |
| Frais de notaire | 178 350 € | Frais d'acquisition notariés |
| Frais HLPD | 16 646 € | Hypothèque légale du prêteur de deniers |
| Frais Tantiem | 8 % | Sourcing, expertises, gestion d'acquisition, frais réglementaires |
| Financement bancaire | Aucun | Opération sans levier |
| Total de la collecte | 2 918 000 € | Montant à financer |
| Poste | Montant | Commentaire |
|---|---|---|
| Loyer annuel brut | 183 600 € | Versé par le leader de la beauté en France |
| Frais administratifs Tantiem | 3 672 € | Expertise comptable et gestion juridique (2 %) |
| Frais de gestion porteur | 5 508 € | Quittancement et suivi opérationnel (3 %) |
| Assurance PNO | 550 € | Propriétaire non occupant |
| Loyer net | 173 870 € | Soit 6,0 % de la collecte |
| Complément Tantiem | 30 390 € | Offert par Tantiem pour l'année 1 |
| Rendement net reversé | 7,0 % | Versé mensuellement |
| Poste | Montant | Commentaire |
|---|---|---|
| Loyer annuel brut | 210 899 € | Indexé sur l'ILC, hypothèse de 2 % par an |
| Frais administratifs Tantiem | 4 218 € | Stables, indexés sur l'inflation |
| Frais de gestion porteur | 6 327 € | Stables, indexés sur l'inflation |
| Assurance PNO | 632 € | Stables, indexés sur l'inflation |
| Loyer net | 199 722 € | |
| Rendement net reversé | 6,8 % | Versé mensuellement |
| Valeur de revente cible | 3 364 660 € | Taux de capitalisation de 5,8 %, après incentive de plus-value Tantiem de 15 % |
Frais et garanties
Signé avec le leader de la beauté en France, premier réseau de parfumeries de France en nombre de magasins, filiale du premier groupe de distribution beauté en Europe.
Garantie inscrite au bureau des hypothèques, obligations nominatives et numérotées. En cas de revente, les investisseurs sont remboursés en priorité.
Prestataire de services de financement participatif, agrément n° FP-2025-03. Le bien est acquis par la société porteur de projet TSA ou l'une de ses filiales.
Opérateur bancaire français. Sécurisation des virements entrants et des versements de loyers, avec BNP comme banque dépositaire.
Les risques
Investir dans un projet immobilier comporte des risques. Ce projet est classé au niveau 2 sur une échelle de 1 à 7, reflétant un risque modéré : liquidité limitée des obligations et aléas du marché immobilier, partiellement compensés par la solidité du locataire, l'absence de levier bancaire et la garantie HLPD.
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